Toute personne a le droit de jouir des sources d’eaux publiques pour quelque usage que ce soit, y compris l’irrigation de sa terre, sous réserve de respecter les dispositions prévues par les lois relatives au régime des eaux.
Code des droits réels
Lorsque la source d’eau est privée, nul ne peut avoir le droit d’irrigation qu’après consentement de son propriétaire. Toutefois, les propriétaires voisins peuvent exploiter la source d’eau pour les besoins d’irrigation de leurs terres, une fois le propriétaire ait satisfait à ses besoins. Dans ce cas, les propriétaires voisins…
Lorsque la source d’eau est commune, aucun des copropriétaires ne peut y établir un droit d’irrigation en faveur d’un tiers qu’après l’accord de tous les copropriétaires.
Dans le cas où les bénéficiaires du droit d’irrigation ne se sont pas mis d’accord sur les réparations nécessaires à apporter à la source d’eau ou à ses dépendances ou au ruisseau commun, ils peuvent, à la demande de l’un d’entre eux, être contraints à y procéder proportionnellement à la superficie de leurs terres qui en bénéficient.
Le droit d’irrigation suit obligatoirement la transmission de la propriété de la terre qui en bénéficie. II. – Le droit d’écoulement
Le droit d’écoulement consiste à faire passer l’eau d’irrigation depuis sa source sur le fonds d’autrui au fonds à irriguer à travers un canal d’écoulement ou d’autres conduits.
Tout propriétaire d’un fonds qui voudrait l’irriguer depuis une source dont il a le droit d’usage peut obtenir le passage des eaux sur les fonds intermédiaires, en contrepartie d’une indemnité appropriée payée d’avance, à condition que l’écoulement et les installations nécessaires pour en bénéficier soient établis dans un lieu n…
Le bénéficiaire du canal d’écoulement assume la charge de son aménagement et doit l’entretenir et le restaurer et supporte tout seul ses charges sauf convention contraire. Dans le cas où il s’abstient d’accomplir ledit entretien ou restauration, la partie lésée a droit au dédommagement.
Le propriétaire du fonds intermédiaire ne peut interdire à celui qui a le droit à l’écoulement d’accéder à son fonds pour procéder aux réparations nécessaires. La responsabilité de tout dommage qui résulte de cette interdiction incombe au propriétaire du fonds intermédiaire. III. – Le droit de ruissellement ou d’évacuation
Les fonds inférieurs reçoivent des eaux dont l’écoulement dérive de la situation naturelle des fonds qui leurs sont supérieurs, sans aucune intervention de l’homme. Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever de digue qui empêcherait cet écoulement. De même, le propriétaire du fonds supérieur ne peut rien faire qui puisse aggraver la servitude dont est débiteur le fonds inférieur.
Tout propriétaire a le droit d’user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds. Si l’usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d’écoulement établie par l’article précédent, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur, sous réserve des textes législatifs et réglementaires en vigueur.
Tout propriétaire de fonds qui veut édifier des constructions sur celui-ci doit établir les toits et les balcons de manière que les eaux pluviales et similaires s’écoulent sur son fonds et non sur celui de son voisin.
Tout propriétaire de fonds qui veut évacuer les eaux excédentaires ou inutiles peut disposer d’un passage sur un fonds appartenant à autrui, moyennant une indemnité appropriée payée d’avance. L’évacuation des eaux excédentaires doit s’effectuer sur un lieu qui ne peut causer à l’immeuble grevé de servitude qu’un moindre préjudic…
Le propriétaire dont le fonds est enclavé et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour l’exploitation de son fonds peut obtenir un passage sur les fonds de ses voisins, moyennant une indemnité adéquate, à condition que ce passage soit établi dans un lieu qui ne cause au fonds grevé de servitude qu’un moindre préjudice.
Si la division d’un fonds engendre l’enclavement de certains de ses lots qui n’ont aucune issue sur la voie publique, leurs propriétaires n’ont le droit de réclamer le passage que sur les lots objet de la division. A défaut, les dispositions de l’article précédent sont applicables. V. – Le droit de vue sur la propriété des voisins
Le propriétaire voisin ne peut, sans le consentement de son voisin, pratiquer, dans le mur mitoyen, aucune fenêtre ou autre ouverture similaire.
A défaut de conventions contraires, le propriétaire peut ériger des constructions dans la limite de son terrain sans se préoccuper des fenêtres ou ouvertures ayant vue sur son fonds.
On ne peut ouvrir de vues ni balcons ou autres semblables ouvertures donnant sur le fonds de son voisin s’il n’ y a deux (2) mètres de distance ou un (1) mètre de distance si les vues sont obliques. Cette interdiction ne s’applique pas aux vues et balcons donnant sur la voie publique. Les distances précitées se comptent depuis…
Les servitudes cessent dans les cas suivant : – expiration du délai qui leur a été imparti ; – renoncement à la servitude par celui qui en a droit ; – confusion des deux immeubles dans la main d’un même propriétaire ; – les immeubles grevés ou bénéficiant de servitudes se trouvent dans un état tel qu’on ne peut plus user de ce d…
Tout propriétaire peut contraindre son voisin à fixer les limites de leurs propriétés adjacentes. Les dépenses de délimitation sont à leur charge commune.
Les voisins ne peuvent demander la suppression des désagréments ordinaires de voisinage qui ne peuvent être évités, mais peuvent demander celle des désagréments qui dépassent le seuil habituel sous réserve de respecter les usages, la nature des fonds, le site de chacun par rapport aux autres et l’affectation pour laquelle ils so…
Il n’est permis au propriétaire de planter des arbres, arbrisseaux ou arbustes à la limite de son fonds ou de les remplacer s’ils sont morts, coupés ou arrachés qu’aux distances fixées par les textes réglementaires. A défaut de réglementation, il doit les planter à une distance d’au moins deux mètres de la ligne séparative des d…
Un propriétaire ne peut planter des arbres à côté de la construction de son voisin lorsque ces arbres ont des racines qui avancent. S’il les plante, le propriétaire de la construction peut réclamer leur arrachage.
Celui sur le fonds duquel avancent les branches des arbres du voisin peut réclamer leur coupe jusqu’aux limites de son fonds. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. Il a également le droit de les couper lui-même s’il craint qu’ils entraînent un préjudice pour lui. Les mêmes dispositions s’appliquent à…
Si une personne construit un ouvrage dans le voisinage d’un fonds exploité légalement par son propriétaire, elle ne peut se prévaloir du préjudice subi en raison de la situation initiale mais doit réparer le préjudice qu’elle a elle-même produit.
Tout propriétaire peut entourer son fonds d’un mur sous réserve de ne pas entraver l’usage des droits du propriétaire du fonds voisin. Il ne peut démolir le mur existant à son gré sans motif valable si cela porte préjudice au voisin dont le fonds est caché par ce mur. Un propriétaire ne peut contraindre son voisin à entourer son terrain d’un mur que si le défaut de ce mur lui porte préjudice.
Les usines et les autres locaux nocifs à la santé, dangereux ou incommodes doivent être établis selon les normes, aux distances et à l’intérieur des zones prévues par la loi. Leurs propriétaires doivent prendre les précautions nécessaires à la préservation de l’environnement et éviter de porter préjudice à quiconque, sous réserve du respect des lois en vigueur en la matière.
Le propriétaire du fonds ou son détenteur qui, pour des raisons sérieuses, craint l’effondrement total ou partiel d’un ouvrage voisin peut demander à son propriétaire ou à son détenteur de prendre les mesures nécessaires pour éviter cet effondrement. Le propriétaire du fonds ou son détenteur menacé de subir un préjudice du fait…
L’usufruit est un droit réel de jouissance et d’exploitation d’un immeuble sur la propriété d’autrui et qui s’éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier.
L’usufruit est établi soit par la volonté des parties ou par la loi. L’usufruit peut être établi à terme ou à condition.
L’usufruit peut être établi sur : 1° la propriété immobilière ; 2° la superficie ; 3° le droit de Zina ; 4° le droit de Houa ou d’exhaussement. Section II. – Droits de l’usufruitier et ses obligations
L’usufruitier a le droit d’exploiter l’immeuble dont il a l’usufruit sous toute forme d’exploitation appropriée à sa nature et de jouir de tous les fruits que peut produire cet immeuble qu’ils soient naturels, industriels ou civils.
Les fruits de l’immeuble objet de l’usufruit reviennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit et sont réputés s’acquérir jour par jour.
Si l’usufruit comprend un terrain agricole, les fruits et cultures qui ne sont pas encore cueillis ou récoltés au moment où l’usufruit est établi, appartiennent à l’usufruitier. Ceux qui se trouvent dans le même état au moment où finit l’usufruit, appartiennent au nu-propriétaire, sans indemnité de part ni d’autre et ce, sans préjudice des droits des tiers.
L’usufruitier jouit de tous les droits dont le propriétaire peut jouir sur l’immeuble objet de l’usufruit, notamment les droits de servitude prévus en faveur dudit immeuble. Il peut jouir également de toute augmentation survenue à l’immeuble par voie d’accession.
L’usufruitier peut jouir par lui-même de l’immeuble objet de l’usufruit, donner son droit en bail, l’hypothéquer ou le céder.
Le propriétaire ne peut, par son fait, nuire aux droits de l’usufruitier. Ce dernier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, même si la valeur de l’immeuble en fut augmentée. Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux, photographies et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.
Si l’usufruit comprend des bois coupés périodiquement, l’usufruitier peut en profiter durant l’usufruit, sous réserve d’observer pour les coupes les règles d’exploitation habituelles. Si l’usufruit comprend une pépinière, l’usufruitier ne peut profiter des plantes et des boutures qu’à la charge de les remplacer à la fin de l’usufruit en se conformant aux usages suivis pour le remplacement.
L’usufruitier peut jouir des carrières en exploitation à l’ouverture de l’usufruit sous réserve de se conformer aux mesures et aux règles d’exploitation observées par le propriétaire ainsi qu’aux textes législatifs en vigueur.
L’usufruitier peut jouir de l’immeuble ou du droit réel objet d’usufruit conformément à sa nature ou à sa destination, et selon l’acte constitutif de ce droit.
Le nu-propriétaire peut s’opposer à tout usage illégal ou non conforme à la nature de l’immeuble ou au droit réel objet de l’usufruit. Dans ce cas, il peut demander la résiliation de l’acte sans préjudice du droit à l’indemnité des deux parties et sans porter atteinte aux droits des tiers.
L’usufruitier prend les immeubles dans l’état où ils sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après en avoir dressé l’état en sa présence et celle du propriétaire.
L’usufruitier est tenu de préserver la chose objet de l’usufruit en bon père de famille.
L’usufruitier est tenu de rendre les objets dont il a joui dès l’extinction de l’usufruit. Au cas où il atermoie à les rendre, après avoir été dûment mis en demeure et que les objets sont perdus ou détériorés entre ses mains, il en est tenu responsable même pour des causes externes en dehors de sa volonté.
L’usufruitier est tenu, pendant toute la durée de sa jouissance, de s’acquitter de toutes les charges périodiques de l’immeuble objet d’usufruit, tels que les impôts et autres. Il est également tenu aux dépenses nécessaires à sa préservation et son entretien.
Les réparations ne sont à la charge de l’usufruitier que lorsqu’elles sont occasionnées par son acte ou sa faute.
Ni le propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté ou ce qui a été détruit par cas fortuit.
L’usufruitier est tenu d’informer le nu-propriétaire, par les moyens de notification prévus par le code de procédure civile, des cas suivants : – toute usurpation commise par un tiers sur le fonds objet d’usufruit ou atteinte à l’un des droits du propriétaire ; – la perte totale ou partielle de l’immeuble sur lequel est établi…
L’usufruit s’éteint par : – la mort de l’usufruitier ; – l’expiration de la période pour laquelle il a été accordé ; – la perte totale de l’immeuble sur lequel l’usufruit est établi ; – la renonciation explicite ; – les deux qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire sont réunies en la même personne.
L’usufruit s’éteint pour les personnes morales par l’écoulement d’une période maximum de quarante ans.